Maandlasten van uw hypotheek berekenen

In dit artikel gaan we proberen een inschatting te maken van uw eigen maandlasten. Voordat u dit artikel leest is het belangrijk dat u weet wat een hypotheek is en wat hypotheekrente-aftrek en eigenwoningforfait zijn. Veel programma’s gebruiken voor deze berekening een vast percentage waartegen u de hypotheekrente af mag trekken. Omdat dit percentage afhankelijk is van de schaal (dus van uw inkomen en andere aftrekposten) is dit fundamenteel onjuist. Daar moeten we wat aan doen...

Invoer Excelsheet hypotheekberekening

Om dit te corrigeren heb ik hiervoor een Excelsheet gemaakt, welke u hier kunt downloaden. Een korte uitleg is wel op zijn plaats. U vult zelf uw bruto jaarinkomen in, ook is er de optie om dit jaarlijks te verhogen met een percentage. Daarnaast vult u uw hypotheeksom en rentepercentage in. De schalen voor inkomenstenbelasting zijn reeds ingevuld, maar deze kunt u ook wijzigen.

De WOZ-waarde is nodig om de eigenwoningforfait te kunnen berekenen, en daarmee ook de correcte voor geen of een kleine schuld. De WOZ kunt u gelijkstellen aan de hypotheeksom. U kunt deze ook jaarlijks indexeren met een vast percentage. Ten slotte dient u andere aftrekposten in te vullen. Let op: deze worden vóór de hypotheekrente afgetrokken, waardoor u het “maximale belastingvoordeel” dus over deze overige aftrekposten krijgt (omdat dit in de hoogste schaal is). Standaard staat dit op 2000 euro, ongeveer gelijk aan de algemene loonheffingskorting.

Methode berekening maandlasten

De Excelsheet berekent in eerste instantie uw jaarlasten voor zowel een annuïtaire als een lineaire hypotheek. Hierin zit uw belastingvoordeel reeds verwerkt. Algemeen kunt u stellen dat per jaar:

hypotheekrente - netto hypotheekrenteaftrek + netto eigenwoningforfait - netto correctie geen of kleine schuld + aflossing = jaarlast


Oftewel:

hypotheekrente + aflossing - belastingvoordeel = jaarlast


Daarnaast:

oude restschuld - aflossing = nieuwe restschuld


Hierdoor kunt u dus meer aflossen als uw belastingvoordeel in een jaar hoger ligt. Dit is de kern van deze berekening. Door de verschillen in hypotheekvorm komt hier een ander antwoord uit. Bij een anuïtaire hypotheek is het uitgangspunt (in deze berekening) dat de netto jaarlast gelijk blijft. In het geval van een lineaire hypotheek is de aflossing gelijk.

Het jaarlijkse belastingvoordeel wordt berekend door eerst de belasting zonder hypotheek te bepalen. Deze wordt bepaald voor elke schijf afzonderlijk, om het enigzins overzichtelijk te houden. Hierna wordt hetzelfde gedaan, maar dan voor het geval met hypotheek. Het verschil geeft vervolgens het jaarlijkse belastingvoordeel. Dit lijkt de meest duidelijke manier om het belastingvoordeel te berekenen.

Om de annuïtaire last te berekenen is het nodig om deze te variëren totdat de restschuld nul is. Hiervoor kunt u het beste de functie “doelzoeken” van Excel gebruiken. De cel is rood aangegeven als controlecel, ook staat erbij wat u moet doen om de berekening te maken. Dit moet u dus elke keer doen als de waarde in deze cel ongelijk is aan 0!


De maandlast wordt berekend door de jaarlast te delen door 12. Hoewel het natuurlijk nauwkeuriger zou zijn om direct met maandlasten te rekenen, zal het verschil klein zijn. Het nadeel van maandlasten is dat de berekening erg onoverzichtelijk wordt door het vele aantal maanden en het feit dat de Belastingdienst wel op jaarbasis rekent.

De resultaten worden weergegeven in de grafieken. Hier kunt u ook goed het verschil tussen de hypotheken vergelijken. Nuttig om eens verschillende variabelen te variëren om te zien wat het effect op de maandlast is.



Voorbeeld berekenen maandlasten hypotheek

Om het artikel af te sluiten een aantal voorbeeldberekeningen. Uitgangspunten voor de berekening:

  • Algemene loonheffingskorting ca. € 2000 per jaar;
  • Rentepercentage 3% over gehele looptijd;
  • Looptijd 30 jaar;
  • Zonder invloed maximumpercentage waartegen u de hypotheekrente af mag trekken.

De berekeningen zijn gedaan voor een bruto jaarinkomen van € 30.000, € 50.000 en € 70.000. De hypotheken zijn voor elk jaarinkomen 4 keer, 4,5 keer en 5 keer het jaarinkomen. Er is gerekend met een WOZ gelijk aan de hypotheeksom en overige aftrekposten à 2000 euro per jaar.

Bruto inkomen € 30.000 per jaar:

  • Hypotheeksom € 120.000: maandlast € 458;
  • Hypotheeksom € 135.000: maandlast € 516;
  • Hypotheeksom € 150.000: maandlast € 573;

Bruto inkomen € 50.000 per jaar:

  • Hypotheeksom € 175.000: maandlast € 668;
  • Hypotheeksom € 225.000: maandlast € 859;
  • Hypotheeksom € 275.000: maandlast € 1.050;

Bruto inkomen € 70.000 per jaar:

  • Hypotheeksom € 280.000: maandlast € 1.043;
  • Hypotheeksom € 315.000: maandlast € 1.173;
  • Hypotheeksom € 350.000: maandlast € 1.304;

De maandlasten schalen zo goed als lineair evenredig met de hypotheeksom, dit maakt interpolatie gegrond. Als de berekening herhaald wordt met andere inkomens, dan kunnen de resultaten zich enigzins niet-lineair gedragen door de schalen van de inkomstenbelasting. Het zal dan gaan om verschillen van enkele euro's per maand.

Nu kijken we nog eens verder naar de resultaten van de berekening. Hiervoor gebruiken we het middelste geval: bruto inkomen € 50.000 per jaar gecombineerd met een hypotheeksom van € 225.000. Eerst kijken we naar de totale jaarlasten voor zowel de annuïtaire als de lineaire hypotheek:

Lasten hypotheek annuïtair en linear vergelijken

De lasten van de lineaire hypotheek variëren behoorlijk over de looptijd. Bij de annuïtaire hypotheek is dit natuurlijk niet het geval. Als we de jaarlasten sommeren vinden we het totaal te betalen bedrag over de gehele looptijd:

  • Annuïtair: € 309.395
  • Lineair: € 303.543

Hieraan kunt u duidelijk zien dat u meer betaalt met een annuïtaire hypotheekvorm, al gaat het om gemiddeld ca. € 16,- per maand. Als de rente hoger wordt, zal ook dit verschil groter worden. Wijzigen we het rentepercentage bijvoorbeeld naar 5% per jaar, dan vinden we voor dezelfde berekening:

  • Annuïtair: € 359.390
  • Lineair: € 344.912

Nu is het verschil toegenomen tot ruim € 40,- per maand (gemiddeld). We concluderen dat het gemiddelde verschil in de maandlasten van een annuïtaire en een lineaire hypotheek afneemt met een dalende hypotheekrente. Terug naar het voorbeeld met 3 % hypotheekrente. Vervolgens kijken we naar de opbouw van de jaarlasten voor beide hypotheekvormen:

opbouw lasten annuïteitenhypotheek: aflossing, rente, belastingvoordeel
opbouw lasten lineaire hypotheek: aflossing, rente, belastingvoordeel

Hier is duidelijk te zien dat bij de lineaire hypotheek de jaarlijkse rentesom lineair afneemt, zoals natuurlijk al bekend was. Interessanter is het belastingvoordeel, dat neemt ook af, en verdwijnt zelfs na 23 jaar. De reden dat het geen belastingnadeel wordt is natuurlijk door de correctie geen of kleine schuld.

Het meerekenen van belastingvoordeel in de hypotheeklast maakt dat er in de annuïteitenhypotheek al vanaf het begin meer afgelost kan worden, waardoor ook direct de restschuld en daarmee de rente dalen. Dit effect is ook gelijk het sterkst aan het begin van de hypotheek, omdat veel rente resulteert in een relatief groot belastingvoordeel.



Andere mogelijkheden voor de berekening zitten nog in het indexeren van een aantal waarden. Zo kunt u bijvoorbeeld ook de annuïteiten elk jaar toe laten nemen, als u bijvoorbeeld verwacht dat uw salaris ook toe zal nemen. De mogelijkheden zijn eindeloos en hopelijk wordt u er wijzer van.

Ten slotte moet ik nog even noemen dat de werkelijkheid altijd anders is dan een berekening, met welke methode dan ook. Ook in deze methode zijn ongetwijfeld vele factoren niet verwerkt. Mijn idee is dat dit niet erg is, als u maar de fundamentele achtergrond begrijpt. Dan kunt u met een gerust hart uw eigen keuzes maken.

Terug naar huis

Tags: 

Gerelateerde artikelen

Voeg reactie toe

Plain text

  • No HTML tags allowed.
  • Web page addresses and e-mail addresses turn into links automatically.
  • Lines and paragraphs break automatically.